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6家新晋上市房企业绩表现差异大 美的置业、大发地产等纷纷降速

时间:2019-05-24 15:03 来源:未知 作者:admin 点击:

  随着年报季的到来,各大房企纷纷交出了2018年的“成绩单”。在目前已经发布年报数据的76家房企中,有6家于2018年新上市的房企,也完成了在资本市场的“首秀”。

  据蓝鲸房产统计,2018年完成上市的房企包括正荣地产(HK.06158)、弘阳地产(HK.01996)、大发地产(HK.06111)、美的置业(HK.03990)、恒达集团控股(HK.03616)、万城控股(HK.02892),除万城控股以外,其余5家房企销售额增长率均在21%以上,其中大发地产的业绩销售增速更是达到204.1%。

  蓝鲸房产梳理发现,这些“新兵”虽同为2018年新上市房企,但在资本市场上的表现却大相径庭。美的置业、大发地产、恒达集团控股股价呈平稳上升态势,万城控股、弘阳地产上市至今股价持续保持低位;正荣地产作为6家2018年上市房企中最早登陆资本市场的企业,股价起伏波动最大。与此同时,6家房企的融资能力,也早在上市之初便拉开了差距。

  随着房地产行业集中度的不断提升、行业竞争加剧、融资环境趋紧,中小房企生存空间愈发有限,因此,登陆资本市场成为不少中小房企拓宽融资渠道的重要途径。

  据蓝鲸房产不完全统计,2018年,共有12家房企向港交所提交了上市申请,创近3年之最。这其中,有6家房企在年内完成上市,通过率为50%。作为中小房企赴港上市的“先头兵”,这6家企业在上市初年的业绩表现,也备受业界关注。

  蓝鲸房产梳理发现,除万城控股以外,2018年上市的房企,在销售业绩方面确实有所提升。其中,大发地产创下204.1%的销售增长率,销售业绩由41.19亿元增至125.24亿元,成功跻身百亿房企阵营;正荣地产则成功晋升为房企俱乐部的一员。

  在这批新上市房企业绩一片向好的背景下,万城控股-41.8%的销售增速显得有些“另类”。据其年报数据显示,截至2018年12月31日,万城控股销售物业所得收入约人民币5.68亿元,减少约人民币4.05亿元。万城控股解释称,业绩下滑主要由于整体已确认建筑面积由2017年约12.7万平方米减至2018年5.3万平方米所致。

  与此同时,另外5家加速奔跑的房企,也在成功上市之后踩下“急刹车”。据4家已公布2019年销售目标的新上市房企来看,增速均出现不同程度下调。

  “从6大房企自身来看,部分房企重仓在三四线城市是影响销售目标的原因之一,而上市之后财务更为透明化,改善资本结构之后如何保障企业健康发展也是重之中重,所以,房企调整销售目标更多是看重长期发展的表现。”58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产指出,2019年销售增速放缓是不少品牌房企的共,这个主要是受基本面影响,房产政策调控政策以及经济层面的不确定依然存在;行业整体规模的阶段“排位”已经形成,这也会影响到房企对销售规模的制定。

  与此同时,据南京日报统计显示,40家对外直接或间接公布2019年销售目标的上市房企中,平均销售目标增长率为18.36%。销售增速的放缓,直接体现在房企一季度的销售数据上。据克而瑞数据显示,2019年一季度百强房企的销售规模出现了1%左右的下滑,各梯队房企中,排名前三的龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。

  而在2018年成功上市的6家房企中,除美的置业以外,大多为区域型房企,且企业资产负债率普遍处于高位。从财报中来看,除万城控股在规模化加速过程中净资产负债比率上升之外,其余5家房企的财务结构均得到一定改善。

  就业绩表现来看,大多新晋上市房企的首份成绩表现尚可。但由于企业负债水平、盈利能力等差异,这6家房企在资本市场上的表现却大不相同。

  根据数据对比可见,大发地产、美的置业、恒达集团控股三家房企的股价表现较为理想;弘阳地产、万城控股股价自上市以来仅在2019年3月出现一轮小高峰,随后又再度跌回初始状态,始终难以突破发行价;而6家房企中最早上市的正荣地产,股价一路起起伏伏,波动较大。

  一般而言,股市表现的差异化除了市场因素外,更多体现出市场对企业的价值判断,尤其是企业的发展趋势、负债水平变化、战略布局调整都会对股价表现产生影响。此外,张波对蓝鲸房产指出,股市的波动也会受企业自身的热点事件影响,尤其是阶段业绩表现以及重点拿地事件,也会引发股价波动。

  类似的差异化表现,在其融资动作上也有所体现。据蓝鲸房产梳理发现,除了企业上市之初募集到的资金外,正荣地产、弘阳地产、美的置业均进行了再融资。

  其中,正荣地产年末借加权平均融资成本为7.8%,而美的置业的年末借加权平均融资成本为5.91%,融资成本差距明显。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称,正荣地产高速发展导致对资金有迫切需求,自然推高了融资成本。张波补充到,品牌效应、大股东信用背书以及良好的主体信用评级,往往是支撑企业融资的有力武器,因此,美的置业主业带来更多的品牌溢价以及保障在融资方面占有一定优势。

  随着房地产行业市场集中度的逐渐增加,企业上市已然成为房企的必然选择。然而,从2018年上市的6家房企的表现来看,企业虽然敲开了资本市场的大门,却并不受欢迎。这6家“排头兵”的表现会否影响其他中小企业的选择?房企上市潮会否在2019年得以延续?

  张波对此表示了肯定,“一方面2018年申请赴港IPO的房企还有部分在等待中,这本身就会增2019年上市房企的数量。另一方面房企资金层面的压力整体虽有缓解,但大多数房企依然承压,这也会加速企业奔赴资本市场的进程。”

  据中指院统计数据显示,2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元,到2020年,这一规模将上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。

  整体来看,2018年新上市的6家房企虽如约交出了首份年报,但多数企业在资本市场的表现有些差强人意。债务倒之下,房企寻求上市方式来缓解资金压力的行为,或依然会在2019年延续。